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REITと現物不動産投資の違い

よく比較されるのが「REITと現物の不動産投資ってどう違うの?」という点。しかしREITと不動産投資は、どちらが優れているのかは一概に言えず、投資する人の資産状況によって有利な対象は変わってきます。

個別の不動産に投資する場合、確かに上級者になれば10%以上の高利回りを実現することも可能です。しかし不動産情報というのは、地域の不動産屋が独占しており、極めて情報がクローズ(閉鎖的)な世界です。素人が高利回り物件を探そうとしても、中々実現できないどころか逆に問題物件を掴まされるなど、不動産屋にカモにされる危険性が高いです。

しかも個別の不動産は一件辺り安くても数百万円、通常は数千万円の資金が必要です。確かに銀行からの借り入れで賄える点では資金効率は良いですが、物件の分散が出来ないために極めてハイリスクだと言えます。火災や地震のリスクは保険で保証できるとしても、人為的な問題へのリスクは補填できません。

例えば購入物件の側に暴○団や怪しい宗教団体などが引っ越してきたり、あるいは部屋で殺人事件が出たりすれば、その物件は誰も借り手が付かなくなるでしょう。こうなれば、数百万円がパーになります。

しかしREITなら個別銘柄で10万円程度から、REITの投資信託なら1万円程度から購入できて、しかもそれだけ少額にも関わらず数多くの物件に分散投資できる点がメリットです。利回りは5~6%程度のケースが多いですが、リスクの低さや情報入手の容易さなどを考えれば、普通の人の投資対象としては、圧倒的にREITの方がメリットが大きいといえるでしょう。
節税という、REITにはないメリット

それでも不動産投資には一つだけ、REITにはない圧倒的な優位点があります。それは、不動産所得は給与所得と損益通算できるため、場合によっては大幅な節税が可能なことです。商業用不動産には「減価償却費」を計上できるため、巧く回せばキャッシュフローはプラスなのに帳簿上は赤字(=給与所得との損益通算で税金を減らせる)状況すら作り出せるのです。

かつて世界一の資産家に登り詰めた堤義明や「金持ち父さん」シリーズで名を上げた現代の不動産王=ロバート・キヨサキらは、不動産投資を繰り返して給与所得と損益通算をして、節税によって圧倒的なキャッシュフローを生み出して財をなし得ました(※関連:タックスシェルターとは)。

つまり、非常に高度な知識と経験があれば、不動産投資は実際の物件からの利回り以上に大きな利益(税金を払わないこと)を生むことが可能なのです。但し節税はあくまで上級者向けの方法であり、知識のない素人がいきなり不動産投資を行うのは、やはりリスクが高い行為です。

参考:http://rh-guide.com/saiken/reit_hudousan.html
(このサイトは秀逸)
http://noload.558110.info/JREIT-Tohsi.html

項目現物不動産投資J-リート投資
所得金額数百万円~数千万円銘柄によるが、10万円未満から100万円未満くらいまで幅広い
投資資金銀行融資で手持ち資金の数倍を得られるすべて自己資金で投資
手数料取得金額のおよそ1割程度証券会社の売買手数料(数百円単位)
売買売り買いには時間がかかる。購入できないケースが大半即時売買可能。売りたい時にすぐに換金できる
投資対象戸建て、区分所有、一棟買いなど住宅、商業不動産、ホテルなど、銘柄による
利回り都市部では数%、7%あれば御の字2010年6月現在、9%台~5%程度まで(通常でも5,6%程度)
税金固定資産税、不動産事業税。ただし、減価償却を考えると、節税効果が非常に高い。軽減税率が適用中につき配当の10%
確定申告確定申告が必要特定口座(源泉徴収あり)にすると申告不要
分散投資ほぼ不可1銘柄で分散投資。銘柄を組み合わせれば異なる不動産、異なる地域に分散可能。
保有物件の価格売却時でないと分かりにくいJ-リート銘柄のHPで都度確認可能
元本割れ新築ではほぼ確実に、中古でも大半が取得時よりも売却価格が安い(売却の意思が有る場合)銘柄取得価格よりも値下がりすれば元本割れ。ただし、値上がりすればその分も利益になる。
破たんリスク空き室、地震、事故、金利上昇で破たんリスクあり、投資としてはハイリスクである株と同様、時には有り得る。ただし、上場しているので事前に問題の有無は有る程度分かる。
企業の中身分かりにくい。決算書を見て、自分で想像するしかない。ホームページ上で詳細を確認できる。決算内容の説明会もあり、さらに動画でも確認できる。

資産価値2012年度

収益不動産のポータルサイト

健美家:http://www.kenbiya.com/
楽待:http://www.rakumachi.jp/
投資アットホーム:http://toushi-athome.jp/
ホームズ不動産投資http://toushi.homes.co.jp/

実勢価格の調べ方

想定利回り

ホームズの想定利回り これは使える。★★★
http://toushi.homes.co.jp/owner/

競売物件

http://981.jp/

  • 981.jpのサイトに掲載されている競売物件の情報は、どのように入手していますか?
    981.jpに掲載しております競売物件情報は、最高裁事務総局(BIT)から公開されている情報を基にしております。
     http://bit.sikkou.jp/
     http://www.courts.go.jp/saikosai/
    ダウンロードのPDFの競売物件資料につきましては、http://bit.sikkou.jp/から直接ダウンロードいただける仕様になっています。
    またBITでも公開されていない、物件に関わる個人情報(前所有者、落札者詳細等)につきましては、981.jpでは取得しておりません。

不動産投資のシミュレーション

http://www.vector.co.jp/soft/winnt/business/se493526.html
の機能制限がとれたバージョンが使える。
エクセルがしっかりと組まれており、可也使い勝手が良い。


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Last-modified: Mon, 31 Mar 2014 01:00:46 JST (1275d)